1 Was ist vermietet?
Davon hängt die Mindestfrist ab und ob überhaupt auf einen Termin oder fristlos gekündigt werden kann.
«Andere Mietsache» meint etwa einen separat vermieteten Parkplatz, eine Garage oder ein Lager mit eigenem Vertrag. Ist der Parkplatz Teil des Wohnungsmietvertrags, gilt die 30-Tage-Frist für alles zusammen.
2 Zustellung und Frist
Massgebend ist der Empfang beim Mieter, nicht der Versand. Die Frist beginnt am Tag danach.
3 Ausstehende Beträge
Nur fällige Mietzinse und Nebenkosten lösen die Frist aus. Alles andere wird separat geführt und darf den Betrag in der Fristansetzung nicht erhöhen.
Ausstand nach Art. 257d OR
Aufstellung
Die grün markierten Positionen begründen die Frist nach Art. 257d OR. Die orangen sind zwar offen, taugen aber nicht als Grundlage für eine Kündigung.
In Rently steht pro Mietverhältnis, was offen ist, statt in einer Excel-Liste, die einmal im Quartal nachgeführt wird.
Ablauf
Vier Schritte, drei Stolpersteine
Der Weg vom Ausstand zur Kündigung ist im Gesetz kurz beschrieben. Die meisten Kündigungen scheitern nicht am Sachverhalt, sondern an der Form.
-
Schritt 1Ausstand feststellen
Fällige Mietzinse und Nebenkosten zusammenstellen, und nur diese. Schadenersatz, Mahnspesen und Verzugszinsen bleiben aussen vor.
-
Schritt 2Schriftlich mahnen, mit Kündigungsandrohung
Die Zahlungsfrist muss ausdrücklich gesetzt und die Kündigung ausdrücklich angedroht werden. Eine gewöhnliche Mahnung ohne diesen Satz löst gar nichts aus. Zustellung per Einschreiben, bei einer Familienwohnung an beide Ehegatten separat.
-
Schritt 3Frist vollständig abwarten
30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen, 10 bei anderen Mietsachen, gerechnet ab dem Tag nach der Zustellung. Wer einen Tag zu früh kündigt, hat die Kündigung verloren.
-
Schritt 4Kündigen auf dem amtlichen Formular
Bei Wohn- und Geschäftsräumen mit mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats, zwingend auf dem vom Kanton genehmigten Formular. Eine Kündigung im gewöhnlichen Brief ist nichtig.
| Stolperstein | Was schiefgeht | Folge |
|---|---|---|
| Zu hoher Betrag | Mahnspesen, Verzugszins oder Reparaturkosten sind im Betrag enthalten, der die Frist auslöst.Der Mieter kann dann nicht erkennen, was er zahlen muss, um die Kündigung abzuwenden. | Kündigung anfechtbar |
| Fehlende Androhung | Die Mahnung nennt eine Frist, droht aber die Kündigung nicht ausdrücklich an. | keine Wirkung |
| Familienwohnung | Fristansetzung oder Kündigung gehen nur an die Person, die den Vertrag unterschrieben hat.Art. 266n OR verlangt je eine eigene Sendung an beide Ehegatten oder eingetragenen Partner. | Kündigung nichtig |
| Falsches Formular | Die Kündigung erfolgt im gewöhnlichen Brief statt auf dem kantonalen amtlichen Formular. | Kündigung nichtig |
| Einen Tag zu früh | Die Kündigung geht raus, bevor die Frist vollständig abgelaufen ist, etwa weil der Samstag am Fristende übersehen wurde. | Kündigung ungültig |
| Nicht fällige Beträge | Der Mietzins des laufenden Monats wird mitgefordert, obwohl er am Tag der Mahnung noch nicht fällig war. | Kündigung anfechtbar |
Ratgeber
So wird die Frist gerechnet
Der Tag der Zustellung zählt nicht mit (Art. 77 OR). Wird die Mahnung am 5. März zugestellt, läuft die Frist am 4. April ab. Ist das ein Samstag, erst am darauffolgenden Montag (Art. 78 OR sowie das Bundesgesetz über den Fristenlauf an Samstagen). Erst am Tag danach darf gekündigt werden. Der Rechner oben macht genau diese Verschiebung sichtbar, weil sie beim Kopfrechnen regelmässig untergeht.
Der wunde Punkt ist die Zustellung
Massgebend ist nicht, wann der Brief abgeschickt wurde, sondern wann er beim Mieter angekommen ist. Ein A-Post-Brief lässt sich im Streitfall nicht beweisen, also Einschreiben, und die Sendungsverfolgung aufbewahren.
Wird das Einschreiben nicht abgeholt, gilt es nach bundesgerichtlicher Praxis am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Der Rechner rechnet diesen Fall auf Wunsch aus. Bewährt hat sich, dieselbe Mahnung zusätzlich als A-Post-Brief zu schicken: Das schadet nichts, erhöht aber die Chance, dass sie tatsächlich gelesen wird, und darum geht es letztlich.
Familienwohnung: zwei Sendungen, nicht eine
Ist das Mietobjekt die Familienwohnung, müssen sowohl die Fristansetzung mit Kündigungsandrohung als auch die Kündigung selbst beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern in je einer eigenen Sendung zugestellt werden, auch dann, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat (Art. 266n OR).
Ein gemeinsamer Brief an «Herr und Frau Muster» genügt nicht. Fehlt eine der Zustellungen, ist die Kündigung nichtig, und das Verfahren beginnt von vorn, samt neuer Frist.
Was nicht in die Fristansetzung gehört
Art. 257d OR erfasst ausschliesslich fällige Mietzinse und Nebenkosten. Nicht dazu gehören:
- Verzugszinsen: geschuldet, aber kein Mietzins.
- Mahnspesen: ohne vertragliche Grundlage ohnehin nicht geschuldet.
- Schadenersatz, Reparatur- und Reinigungskosten: andere Rechtsgrundlage.
- Künftige Mietzinse: am Tag der Mahnung noch nicht fällig.
Sie dürfen im selben Brief erwähnt werden, aber klar getrennt und ohne Einfluss auf die Frist. Wer sie in den fristauslösenden Betrag einrechnet, gibt dem Mieter ein Argument, das im Schlichtungsverfahren regelmässig verfängt.
Zahlt der Mieter rechtzeitig, ist alles vorbei
Geht der vollständige Ausstand innert Frist ein, entfällt der Kündigungsgrund. Eine Teilzahlung genügt nicht. Bleibt ein Rest offen, ist die Voraussetzung erfüllt. Umgekehrt gilt: Wer nach Ablauf der Frist noch monatelang zuwartet und Zahlungen entgegennimmt, riskiert, dass die Kündigung später als treuwidrig beurteilt wird. Entweder man kündigt zeitnah oder man einigt sich. Beides ist besser, als die Sache liegen zu lassen.
Die Kaution hilft hier nicht. Während des laufenden Mietverhältnisses darf das Mietzinsdepot nicht zur Tilgung herangezogen werden, und der Mieter kann sich nicht darauf berufen, es sei ja «noch Geld hinterlegt».
Nach der Kündigung
- Anfechtung. Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
- Keine Erstreckung. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (Art. 272a OR).
- Ausweisung. Zieht der Mieter nicht aus, führt der Weg über das Gericht, bei klarer Sachlage im summarischen Verfahren.
Für Verwaltungen: früh schlägt formell
Die Erfahrung aus der Praxis ist unspektakulär: Der grösste Teil der Ausstände löst sich mit einem freundlichen Anruf in der zweiten Woche. Was eskaliert, sind die Fälle, die erst nach drei Monaten auffallen, weil dann bereits eine Summe aufgelaufen ist, die niemand auf einmal aufbringen kann. Der Hebel liegt also nicht im Mahnwesen, sondern in der Sichtbarkeit: Wer am 10. jedes Monats weiss, welche Zahlung fehlt, braucht Art. 257d OR selten.
Häufige Fragen
Darf ich eine längere Frist als 30 Tage setzen?
Ja. 30 Tage sind das gesetzliche Minimum bei Wohn- und Geschäftsräumen; eine längere Frist ist zulässig. Nur ist sie dann auch verbindlich. Gekündigt werden darf erst nach Ablauf der tatsächlich gesetzten Frist. Eine kürzere Frist ist dagegen ungültig, und die Mahnung entfaltet dann in der Regel keine Wirkung.
Zählt der Tag der Zustellung mit?
Nein. Die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung zu laufen (Art. 77 OR). Fällt der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Feiertag, verschiebt sich der Ablauf auf den nächsten Werktag. Welche Tage als Feiertag gelten, ist kantonal geregelt. Im Zweifel lieber einen Tag länger zuwarten.
Wann genau ist eine Zahlung rechtzeitig?
Der Ausstand muss innert Frist erfüllt sein. Wer erst am letzten Tag eine Überweisung auslöst, trägt das Risiko der Bankverarbeitung. Für die Verwaltung heisst das umgekehrt: vor dem Kündigen die Kontobewegungen bis und mit Fristende prüfen, nicht nur bis zum Vortag.
Gilt das auch für Geschäftsräume?
Ja, dieselbe Frist von 30 Tagen und dieselbe Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende. Auch das amtliche Formular ist bei Geschäftsräumen zwingend. Der Unterschied liegt anderswo: Bei Geschäftsräumen fehlt der besondere Schutz der Familienwohnung.
Und wenn nur ein Parkplatz separat vermietet ist?
Dann gilt die kurze Variante: mindestens 10 Tage Frist, danach fristlose Kündigung, kein Formularzwang. Voraussetzung ist ein eigener Vertrag. Ist der Parkplatz im Wohnungsmietvertrag enthalten, folgt er dem Schicksal der Wohnung, also 30 Tage.
Der Mieter macht eine Mietzinsreduktion geltend, was gilt dann?
Das ist der klassische Konfliktfall. Reduziert der Mieter eigenmächtig, gerät er in Verzug und riskiert die Kündigung, selbst wenn der Mangel besteht. Verrechnet er dagegen mit einer bereits anerkannten oder gerichtlich zugesprochenen Gegenforderung, fehlt es am Verzug. Für die Höhe der Reduktion gibt es ein eigenes Werkzeug.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Die Berechnung läuft vollständig im Browser. Die Aufstellung wird nur lokal zwischengespeichert, damit sie beim Neuladen nicht verloren geht. An unsere Server geht nichts.
Ersetzt das eine Rechtsberatung?
Nein. Die Angaben sind allgemeine Informationen, Stand August 2026, ohne Gewähr. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs steht viel auf dem Spiel und Formfehler sind nicht heilbar. Im Zweifel lohnt sich die Rückfrage bei einer Fachstelle, dem Verband oder der Schlichtungsbehörde.
Grundlagen: Art. 257d, 266l, 266n und 272a OR sowie Art. 77 und 78 OR. Die Feiertagsliste dieses Rechners umfasst die verbreiteten Feiertage (Neujahr, Karfreitag, Ostermontag, Auffahrt, Pfingstmontag, 1. August, 25. und 26. Dezember); kantonale Feiertage können davon abweichen und die Frist zusätzlich verlängern. Das erzeugte Schreiben ist eine Vorlage und keine Rechtsberatung. Die Kündigung selbst muss bei Wohn- und Geschäftsräumen auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgen. Dieses Werkzeug erstellt sie bewusst nicht.
Der teuerste Ausstand ist der, den niemand bemerkt
Bis eine fehlende Zahlung auffällt, vergehen in vielen Verwaltungen Wochen, und mit jeder Woche wächst der Betrag, den der Mieter am Ende aufbringen müsste. Was hilft, ist keine schärfere Mahnung, sondern ein Überblick, der ohne Excel-Pflege entsteht.
Ein Ort statt fünf
Mietverhältnisse, Meldungen und Kontakt zur Mieterschaft im selben Fall, ohne Postfachsuche.
Nichts geht unter
Jede Meldung ist ein Fall mit Status. Das gilt auch für alles, was daran hängt.
Direkter Draht
Chat und Terminvorschläge statt Telefonrunden. Der kurze Weg löst mehr als das förmliche Schreiben.
Dokumentiert
Wer wann was gemeldet und zugesagt hat, steht im Verlauf. Auch für den Streitfall.
Free-Tarif: bis 3 Wohnungen, 5 Mieter:innen und 5 Schadensmeldungen pro Monat dauerhaft gratis, mit allen Funktionen.
Weitere Tools